Hipoteca variable o fixa?

El Banc d'Espanya ha elaborat una sèrie de consells per als "molts ciutadans" que es plantegen canviar la seua hipoteca de tipus variable a fix per la pujada dels tipus d'interés acordada pel Banc Central Europeu (BCE) des de juliol. Això és el que es recull en una publicació recent del supervisor en el seu Portal del Client Bancari.

El Banc d'Espanya assenyala que aquests augments han portat a situar el tipus de referència en el 2% a l'octubre, un increment que està tenint efecte directe en l'actualització de les quotes dels préstecs hipotecaris a tipus variable.

Aquest increment de les quotes, juntament amb l'efecte de la inflació, està obligant moltes famílies a ajustar el seu pressupost i plantejar-se la revisió de la seua hipoteca, segons afirma el supervisor.

Per a aquests casos, el Banc d'Espanya recomana informar-se adequadament i valorar totes les opcions, tant les que oferisca l'entitat amb la qual ja es tinga contractada la hipoteca, com les que promocionen altres bancs.

En cas que es decidisca finalment per fer el canvi de tipus, hi ha dues possibilitats, d'una banda, la novació, i de l'altra, la subrogació.

Novació

La novació consisteix en un canvi de condicions del contracte existent amb l'entitat amb la qual ja s'ha contractat el préstec hipotecari. L'entitat pròpia ha d'entregar al client la informació precontractual, la FEIN (fitxa europea d'informació normalitzada) i la FIAE (fitxa d'advertiments estandarditzats), almenys deu dies naturals abans de la data de la novació.

Aquesta modificació és habitual formalitzar-la davant notari, que ha d'oferir assessorament personalitzat i gratuït, segons assenyala el Banc d'Espanya.

També recorda que el banc pot cobrar una comissió per aquest canvi si així estava establit en el contracte original, que acostuma a ser un percentatge de l'import del préstec pendent de pagament, amb un límit màxim del 2%.

Subrogació

Pel que fa a la subrogació, es tracta d'un procés regulat i que s'ha de formalitzar davant notari. Suposa portar el préstec hipotecari a una altra entitat, que ha d'entregar una oferta vinculant amb les condicions del nou préstec, amb una validesa mínima de quinze dies.

Una vegada informada l'entitat antiga, ha d'entregar a la nova entitat una certificació de l'import del deute pendent i pot fer una contraoferta modificant les seues condicions amb la finalitat de mantindre el client.

La subrogació també generarà despeses, que solen ser superiors als de la novació i estaran especificades en el contracte de préstec original, amb un límit legal màxim del 2% igualment.

Una altra alternativa és cancel·lar anticipadament la hipoteca contractada i formalitzar-ne una de nova, però és una opció que acostuma a comportar més tràmits i despeses, ja que la normativa afavoreix la novació o subrogació.

Tindre en compte totes les variables

En tot cas, el Banc d'Espanya aconsella prendre's un temps i tindre en compte totes les variables. "Per exemple, un tipus inferior, però amb un termini d'amortització major, pot portar a pagar un total d'interessos superior en el conjunt del contracte", explica.

A més, recorda que els préstecs hipotecaris són operacions a molt llarg termini i poden veure's afectats per circumstàncies econòmiques molt diverses i difícils de determinar al llarg de la seua vida, com l'evolució dels tipus d'interés, tant en els mesos pròxims, com a més llarg termini.