L'efecte pandèmia desperta el mercat immobiliari de la letargia
La compravenda creix a nivells de fa una dècada i espenta els preus, en una mostra de recuperació d'un sector que encara es veu lluny del risc de bambolla
El mercat de l'habitatge es mou amb indicadors a l’alça i recuperant xifres que obliguen a girar la vista al boom de fa més d’una dècada. El tercer trimestre de l'any persisteix la tendència ascendent que va accelerar-se després del confinament: entre juliol i setembre s'han registrat 22.177 compravendes d'habitatges a la Comunitat Valenciana, un 18,3% més que el trimestre anterior, sis punts per damunt de la mitjana estatal (12,4%) i la xifra més alta des del 2008, en plena bambolla immobiliària, segons evidencia l'últim informe del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària i l'estadística del Registre de la Propietat.
La gran majoria de les compravendes d'aquest trimestre —18.956— han sigut d'habitatge usat, que creix un 18,39%, el màxim des del 2007. La resta, 3.221 operacions, han sigut d'obra nova; un 17,81% més trimestral, que és el registre més alt des del 2014.
Les operacions han sobrecarregat de faena les oficines bancàries i les notaries. Al setembre es van signar 5.004 operacions hipotecàries a la Comunitat Valenciana, un 26,4% més que a l'agost i un 75,5% més que en el mateix període de l'any passat, en el marc d'un comportament alcista en el conjunt d'Espanya. A escala estatal, s'han signat un 57,7% més d'hipoteques que fa un any, la xifra més elevada des de març del 2011.
El president dels Agents de la Propietat Immobiliària (API) Vicente Díez atribueix la situació a una "tempesta perfecta" de causes, que ha tingut com a revulsiu el confinament. "L'habitatge s'ha convertit en el principal objectiu de les famílies, en el centre de les aspiracions. Durant el tancament les persones s'han adonat que volien millorar l'habitatge, amb una de nova o de més gran", explica Díaz, que apunta a més factors decisius com els baixos tipus d'interés, l'estalvi acumulat de les famílies o les perspectives de recuperació econòmica.
Després del confinament l’habitatge s'ha convertit en el centre aspiracions de les famílies, el seu principal objectiu
Els últims tres mesos han sigut simptomàtics d'un bon any per al negoci immobiliari. En termes interanuals, comptant els últims 12 mesos, s'han tancat 74.823 compravendes a la Comunitat Valenciana, un 23,85% més, que s'ha de posar en el context de la comparativa amb un any estrany i el buit del confinament. El creixement, prova de la recuperació del mercat, està lleugerament per davall de la mitjana estatal (26,2%) i situa la valenciana com la quarta autonomia amb més operacions per darrere d'Andalusia (108.781), Catalunya (84.517) i Madrid (76.959).
"Per a mi és una qüestió subjectiva, perquè les persones amb la pandèmia i el confinament s'han adonat de com influeix l'habitatge en la qualitat de vida i per això la gent està disposada a canviar", apunta Carlos Peiró Rees, CEO de HUB Inversión Inmobiliaria, una operadora destacada en la compravenda de segona mà.
S'està venent sense negociar a la baixa i la gent ho accepta. Jo no em guarde res per a l'any que ve
"La compravenda està íntimament relacionada amb la confiança, la gent es llança quan hi ha seguretat, i cal tindre en compte que també hi ha molt inversor refugiant-se en el taulell en un moment de tipus d'interés baixos", afig Peiró.
"Som canalitzadors de l'activitat econòmica, i quan es recupera s'ha de notar en l’habitatge" destaca el president de l'Associació de promotors de València (Aprova) Antonio Olmedo, que veu el repunt de les compravendes com la recuperació de la normalitat perduda, en el context de la lenta però continuada remuntada del sector des dels dràstics descensos de l'exercici 2009-2010. Olmedo matisa que la tendència està ahí des de fa temps i que ni tan sols va estancar-se durant la pandèmia, quan moltes operacions i consultes presencials es feren de manera telemàtica.
Les ciutats de València (8.632), Alacant (5.102), Torrevella (3.478) i Elx (2.343) lideren les compravendes en termes absoluts. Tanmateix, els majors creixements s'han registrat a Orpesa (70%), Sueca (57%), localitats turístiques com Altea (45,6%), Cullera (47%), la Vila Joiosa o Dénia, les dues últimes per damunt del 30%. Entre les grans ciutats destaquen els increments de Torrent (30,5%), València (28,74%) i Castelló de la Plana (25%).
Preus a l'alça
La pressió de la demanda també està incidint en el preu, que continua la senda a l'alça a la Comunitat Valenciana i marca 1.328 € per metre quadrat. En el tercer trimestre ha pujat l'1,46%, i respecte de l'any passat, un 2,28%, segons l'informe conjunt del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de València i el Grup d'Anàlisi del Mercat Immobiliari. Creix espentat per l’habitatge usat (1.252 €), que registra un augment del 2,89% respecte de l'any passat, fet que contrasta amb el reajustament de l'obra nova (1.737 €), que ha baixat un 1,54% en els últims dotze mesos. No obstant això, són les noves edificacions les que han pujat el preu a nivells similars als màxims del 2008, mentre la segona mà conserva una valoració més moderada, en nivells de la depreciació postcrisi del 2011.
Portals de venda d’habitatges, com Idealista, situen el preu mitjà lleugerament per damunt, fins als 1.483 € per metre quadrat, un 5,6% més que fa un any, però lluny encara del màxim històric que es va marcar el 2006 amb 1.839 € el metre quadrat. Des del portal immobiliari ens expliquen que el preu i les vendes tornen a situar-se on els tocaria, segons el creixement sostingut que experimenten des de 2013 que va interrompre el primer any de pandèmia. El president dels promotors de València , Antonio Olmeda, veu inevitable que el preu continue creixent, tot i que siga lleugerament, d'una banda per a compensar la caiguda en temps de crisi i d'una altra per a integrar l'increment d'alguns costos, com les matèries primeres.
La construcció d'edificis residencials de nova planta, vora 80.000 mil a l'any a Espanya (10.000 a la Comunitat Valenciana) continua encara a distància sideral dels 800.000 que s'arribaren a edificar en els anys més intensos de la bambolla immobiliària (92.000 a les comarques valencianes). De fet, en els últims anys s'han atorgat poc més de 20.000 llicències per a alçar nous edificis residencials en tot Espanya, lluny de les 120.000 que s'aprovaren el 2006. Paradoxalment, la racionalització de l'oferta de l'obra nova espenta a l'alça el preu de les noves construccions per la pressió de la demanda. Olmedo pronostica que "si no hi ha més oferta i la demanda es manté, el preu pujarà".
Si no hi ha més oferta d'obra nova i la demanda es manté, el preu pujarà
L'increment també afectarà la segona mà alguna temporada més, segons els experts. "Estem en l'esclat i s'auguren almenys dos anys de preu alcista. S'està venent sense negociar a la baixa i la gent ho accepta, però mai se sap. Jo no em guarde res per a l'any que ve. Venc ara perquè hi ha mercat", explica l'inversor immobiliari Carlos Peiró.
El 20% de les operacions, amb capital estranger
Però qui està comprant? En huit de cada deu casos, són nacionals, per dos de cada deu són persones estrangeres. El pes de les compravendes amb capital forà l'últim trimestre representa el 19,68% del total a la Comunitat Valenciana i fins al 33,48% a la província d'Alacant, a distància de la mitjana estatal, que és del 10,77%. Els britànics continuen sent els principals compradors d'habitatge valencià (12,8%) en contrast amb la situació a Espanya, on han sigut desplaçats de la primera posició pels alemanys.
Segons els experts consultats, la pressió de la compra estrangera revela la recuperació del mercat residencial a la zona de la costa, però també l'interés creixent per ciutats com València. Carlos Peiró assegura que el nucli urbà "està de moda", i adverteix que hi ha empreses estrangeres comprant edificis sencers per a explotar aquesta demanda; inversors que, matisa, no tenen a veure amb fons voltors.
"Els estrangers residents que vivien de lloguer, són els que més estan comprant", explica el president dels agents immobiliaris de València, Vicente Díez, "ens falta que es reactiven les compres d'estrangers no residents, que són les que més s'han paralitzat per la pandèmia".
Risc de bambolla?
Amb les compravendes disparades i els preus a l'alça, la pregunta és inevitable: estem a les portes d'una nova bambolla? Els experts consultats asseguren categòricament que no. "Que ens recordem de la bambolla és un bon senyal per a evitar-ne una de nova", assegura Vicente Díez, que assenyala que alguns indicadors clau continuen molt lluny de les xifres prèvies a la crisi. Destaca el president dels agents immobiliaris que l'estoc d'habitatge nou és molt més baix, d'uns 100.000 a l'any a Espanya en comparació amb les més de 800.000 a l'any que s'arribaren a construir a l'Estat, però també que ara els bancs posen més difícil l'accés al crèdit: "Per a comprar, o tens estalvis o tens un molt bon perfil, res a veure amb el que passava abans".
