Límit als preu del lloguer: les claus de la nova llei de l'habitatge

La llei faculta a les comunitats autònomes a declarar un àmbit territorial "zona de mercat residencial tensat" i aplicar, a partir d'aquesta declaració, un límit als preus de lloguer. El conseller d'Habitatge, Héctor Illueva, ha anticipat que aquesta prerrogativa s'aplicarà "immediatament" a la Comunitat Valenciana, mentre les comunitats governades pel PP, amb Madrid al capdavant, ja han assegurat que no faran ús de la facultat. Aquestes són les claus de la norma:

'Zona tensada'

Les autonomies poden activar aquesta declaració en una zona quan el cost mitjà de la hipoteca o el lloguer més les despeses i subministraments bàsics supera el 30% de la renda mitjana de les llars. També quan el preu de compra o lloguer ha augmentat almenys tres punts per damunt de l'IPC en els cinc anys anteriors.

A partir d'aquesta declaració, la llei permet limitar els lloguers, depenent de la modalitat de contracte i propietat, mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor per als xicotets propietaris i mitjançant l'aplicació d'un nou índex de contenció de preus per als grans tenedors.

A qui afecta?

La limitació dels preus de lloguer en zones tensades afectarà finalment a xicotets i grans propietaris, a contractes vigents i nous contractes i als immobles que isquen per primera vegada al mercat d'arrendament. Encara que en l'avantprojecte que va eixir del Consell de Ministres els límits s'aplicaven només a empreses amb més de deu habitatges, en el text final, pactat amb ERC i EH Bildu afecten a tots els propietaris dins d'aquestes zones.

Com s'aplica?

Durant l'any 2024 s'aplicarà un límit del 3% a les renovacions dels contractes de lloguer. I a partir del 2025 l'augment del preu ja no estarà referenciat en l'IPC, sinó que es crearà un nou índex de preus de referència.

En les zones declarades com a 'tensades', els preus dels contractes vigents quedaran congelats durant tres anys, en el cas dels xicotets propietaris (menys de cinc immobles). Als grans tenedors (cinc o més habitatges) se'ls aplicarà el preu que marque el nou índex de preus de referència, que també regularà els habitatges que no s'hagueren llogat en els cinc anys anteriors.

En els nous contractes que se signen en aquestes zones, el lloguer no podrà superar el valor de l'últim contracte vigent en els cinc anys anteriors, una vegada aplicada l'actualització anual. No obstant això, sí que podrà incrementar-se, un màxim del 10%, quan el contracte se signe per un període de deu o més anys o s'establisca un dret de pròrroga per la mateixa duració. Aquest increment del 10% també podrà fer-se quan l'habitatge s'haja rehabilitat o millorat energèticament (amb un 30% d'estalvi d'energia acreditat respecte dels dos anys anteriors) o s'hagen fet obres per a millorar-ne l'accessibilitat.

En el cas dels habitatges que no hagen estat arrendats en els últims cinc anys se'ls aplicarà igualment el sistema d'índexs de referència.

Incentius fiscals

La norma manté els incentius fiscals per a afavorir l'eixida al mercat de més habitatges. Redueix al 50% la desgravació anterior del 60% en l'IRPF pel rendiment net, quan l'immoble es lloga com a habitatge habitual, però la modula fins al 90% en les zones tensades. S'arribarà a aquesta deducció màxima quan l'arrendador baixe més d'un 5% el preu del lloguer en el nou contracte d'un habitatge dins d'aquestes zones, una vegada aplicada l'actualització anual.

La reducció és del 70% quan els nous contractes de lloguer els subscriuen joves entre 18 i 35 anys, amb independència que l'arrendatari siga una administració pública o una entitat sense fins lucratius que destine l'habitatge al lloguer social o a l'allotjament de persones en situació de vulnerabilitat.

En el cas dels habitatges que s'hagen rehabilitat en els dos anys anteriors la desgravació serà del 60%.

Actualització anual del preu

Pel que fa a les actualitzacions del preu del lloguer que s'efectuen en les revisions anuals dels contractes (limitades al 2% el 2023), la llei estableix ara un màxim del 3% per al 2024 i preveu que, abans del 31 de desembre del 2024, l'INE cree un nou índex que limite els augments i substituïsca l'IPC.

Càstig als habitatges buits

A més de la regulació dels lloguers, la llei preveu recàrrecs d'entre el 50% i el 150% en l'impost de béns immobles (IBI) per als habitatges buits durant més de dos anys i una pròrroga extraordinària d'un any en els contractes d'arrendament per situacions acreditades de vulnerabilitat social o econòmica.

Fi als desnonaments sense data i hora

La nova llei també dificultarà els desnonaments a persones en situació de vulnerabilitat econòmica. Impedeix els llançaments sense data i hora, inclou noves pròrrogues que poden ajornar-los més de dos anys i obliga a sotmetre's a un sistema d'arbitratge a arrendador i arrendatari per a arribar a un acord que evite el llançament.

El pagament, per transferència

La norma prohibeix el pagament de les rendes en metàl·lic i fixa que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte siguen a càrrec de l'arrendador.

Impuls a l'habitatge públic

També veta la venda d'habitatge públic a fons d'inversió i obliga a reservar un 40% del sòl urbanitzable i del 20% del sòl urbà no consolidat per a impulsar l'habitatge protegit destinat a lloguer, a preu limitat.