El preu de la vivenda nova a la Comunitat Valenciana se situa en el nivell màxim en setze anys

El preu de la vivenda de nova construcció a la Comunitat Valenciana viu vora tres anys de fort repunt i enguany ha arribat a un nivell que no s'havia vist des que l'Institut Nacional d'Estadística (INE) té aquest registre, fa setze anys. L’Índex de Preus de la Vivenda (IPV) suma, en general, ja vora deu anys de tendència alcista al territori valencià, segons les darreres dades del tercer trimestre de 2023 oferides per l’INE. Aquesta eina serveix per a mesurar l’evolució del preu de compravenda de les vivendes noves i de segona mà lliures –les que no són protegides– a l’Estat espanyol.  

La xifra és la més alta des que es va crear aquest registre l'any 2007, i supera l’índex màxim que es va registrar durant la crisi immobiliària del 2008, i que es va reportar en el tercer trimestre d'eixe any. I les veus expertes del sector immobiliari consultades per À Punt NTC asseguren que no es preveu una baixada substancial del valor dels habitatges de nova construcció en el futur. 

Pel que fa als preus de la vivenda de segona mà, l'increment en la darrera dècada ha sigut també clar, però no és tan acusat com en la nova construcció. Tot i això, la taxa actual és la més alta dels últims tretze anys.

Les immobiliàries apunten a la falta d'estoc

Entre els múltiples factors que expliquen la realitat actual del mercat de l'habitatge, des de l'Associació d'Immobiliàries de la Comunitat Valenciana (ASICVAL), destaquen "la falta d'estoc que desequilibra brutalment els preus" i deixen clar que aquest factor afecta també els lloguers.

Nora García, presidenta d'aquesta associació que agrupa més de 360 immobiliàries valencianes i un miler de professionals del sector, assegura que aquesta és "una situació inèdita que el sector no ha vist les últimes tres dècades". L'escassa oferta, segons García, s'explica per la reducció del marge de benefici de les promotores, que ha fet que hi haja actors que es retiren del mercat. La presidenta d'ASCIVAL identifica com a raons per aquesta minva que augmenta el risc de la inversió l’increment del preu del sòl i les matèries primeres, les exigències de construcció, l'estancament de les llicències, les càrregues fiscals i els gastos financers, que augmenten per la pujada dels interessos.

El que s'ha construït car ja no es pot vendre barat

En aquesta línia es pronuncia també la presidenta del Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària d'Alacant i de l'Associació d'Agents de la Propietat Immobiliària i Agents Immobiliaris de la Província d'Alacant, Marifé Esteso. "El que s'ha construït car ja no es pot vendre barat", diu amb contundència. L'encariment dels materials, però, no afecta únicament la vivenda nova. El preu mitjà en el cas d'una reforma abans era de 650 euros el metre quadrat, i actualment ja se situa en els vora mil euros, contextualitza Esteso. L'augment del valor de la vivenda de segona mà es podria explicar parcialment per la pujada del cost de les reformes prèvies a la venda.

En el cas de les comarques del sud, apunta Esteso, el descens en el nombre de compravendes d'habitatge que s'observa a tot l'estat no és tan acusat perquè hi ha una gran demanda per part de població estrangera. Això no obstant, com remarca ASICVAL, la falta d'estoc i l'increment de preus "és un fenomen a tota la Comunitat Valenciana", però també a països com els Estats Units, Itàlia o França.

El rànquing de preus als municipis valencians de més de 25.000 habitants l'encapçala Benidorm, amb un valor mitjà de taxació de vora 2.100 euros per metre quadrat al tercer trimestre del 2023. La Marina Alta i la Marina Baixa, amb un elevat percentatge de població estrangera de rendes altes, suma cinc de les set ciutats amb el metre quadrat més car del territori valencià.

A l'altre extrem de la llista se situa Ontinyent (Vall d'Albaida) amb una mitjana de taxació de la vivenda lliure de 680 euros el metre quadrat, segons els últims registres del Ministeri de Transports.

El moviment per l'habitatge alerta sobre la gentrificació

El diagnòstic de la situació per part del Sindicat d'Habitatge de València (SHV) i la xarxa EntreBarris és ben diferent. Totes dues organitzacions consideren que l'especulació per part de fons voltor internacionals que busquen el benefici més gran possible i el procés de gentrificació –sovint de la mà de la turistificació– estan darrere de l'escalada de preus.

Santi Fernández, portaveu del SHV, emfasitza que el problema d'accés a l'habitatge s'ha de vincular també a l'encariment de la vida i els sous precaris, que en conjunt fan que "el veïnat de classe treballadora ha de marxar del barri i de la ciutat". El barri del Carme i el de Russafa són exemples paradigmàtics d'aquest fenomen, que també afecta tota l'àrea metropolitana de València.

Habitatges a la ciutat no en falten, el que falta és que siguen accessibles

"Habitatges a la ciutat no en falten, el que falta és que siguen accessibles", remarca Fernández, que alerta que gran part del sòl i les vivendes disponibles es destinen a la indústria turística, en forma d'hotels de nova construcció o de pisos turístics. Aquest ús no només encareix el preu tant de la nova com la de segona mà, sinó també els lloguers.

Tot i que l'activitat del moviment per l'habitatge valencià es concentra principalment en la capital, el SHV assegura que aquest és un "problema arreu del País Valencià i l'Estat espanyol". L'organització destaca el paper del Sindicat de Barri Carolines a Alacant i l'absència d'organitzacions consolidades a les comarques del nord.

Al València ciutat, el preu del metre quadrat de la nova vivenda ha superat els 3.000 euros el tercer trimestre d'enguany, segons recull l'informe de la Càtedra Observatori de la Vivenda UPV.

D'acord amb aquesta anàlisi, les zones de la ciutat amb el preu mitjà més elevat de les noves construccions són Campanar, Ciutat Vella i Algirós. L'informe no ha pogut calcular el valor mitjà de referència del Pla del Real, els Pobles del Nord i els Pobles de l'Oest. Quant a la variació interanual, Benicalap (-4%) i Extramurs (-1%) són els únics que experimenten una lleugera minva. La resta de districtes registren creixements desiguals, com el 3% de Benimaclet o el 27% de la Saïdia. L'increment del 49% del preu mitjà a Jesús, segons matisa l'informe, podria tractar-se d'una distorsió deguda a una "molt discreta activitat immobiliària".

Propostes de solució: dels avals a l'entrada a les cooperatives d'habitatge

Per a ASICVAL, el problema de l'accés a la vivenda és transversal i afecta fins i tot les persones amb més recursos econòmics "a l'hora de trobar-la". És per això que, en la línia de la Federació d'Associacions Immobiliàries (FAI), aposta per un pacte d'estat que permeta oferir un catàleg de solucions per a tota la societat.

"El problema de la vivenda no es pot resoldre en una legislatura de quatre anys", recalca García, que enumera entre les mesures que han plantejat a les administracions els avals del 20% per a l'entrada que faciliten un finançament total i la compra compartida amb la Generalitat. La presidenta d'ASICVAL també és partidària de regular més els apartaments turístics il·legals i reforçar la inspecció, pel seu impacte sobre el mercat immobiliari i perquè "no produeixen cap riquesa".

Preguntada per quines mesures podrien pal·liar la crisi actual, Marifé Esteso assenyala com a opcions les ajudes per a joves i la baixada d'impostos com el de transmissions patrimonials.

Per la seua part, des del Sindicat d'Habitatge de València treballen amb la màxima que l'habitatge ha de ser un dret universal, gratuït i de qualitat. Fins a arribar a aquest punt, demanen una major regulació del mercat per part de l'estat.

En aquesta línia, EntreBarris proposa ampliar el parc de vivenda pública, fomentar les cooperatives d'habitatge i una regulació restrictiva dels establiments turístics per barris. Ambdues organitzacions exigeixen també l'aturada dels desnonaments i els desallotjaments.